О кадастровой стоимости

Что такое кадастровая стоимость?

В соответствии с действующим законодательством в отношении каждого земельного участка в обязательном порядке установлена его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка - это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с его приобретением и использованием. Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к многомиллионным потерям для его правообладателей.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков регламентирован действующим законодательством. В его основу положено определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в пределах одного кадастрового квартала в разрезе различных видов разрешенного использования участков. На практике встречаются ситуации, когда кадастровая стоимость участков явно завышается и является несоразмерной по отношению к его рыночной стоимости.

Такого рода завышение является, как правило, следствием двух причин, приводящим к увеличению кадастровой стоимости участка в несколько раз:

• во-первых, неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования (разница между удельной стоимостью 1 кв.м. земли между различными видами разрешенного использования может отличаться в десятки раз);
• во-вторых, игнорирование при определении кадастровой стоимости участка методом массовой оценки конкретных индивидуальных показателей земельного участка, негативно влияющих на его реальную стоимость (местоположение, транспортная доступность, гидрологические особенности, правовая история, форма участка).

В случае несогласия правообладателя земельного участка с кадастровой стоимостью, он вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка и уменьшить ее.

Что такое оспаривание кадастровой стоимости?

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости – процедура пересмотра кадастровой стоимости. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость этого объекта недвижимости устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости регулируется ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для чего проводится оспаривание кадастровой стоимости?

• Для уменьшения налогооблагаемой базы (согласно статье 390 НК РФ).
• Для перерасчета арендной платы (Постановление правительства РФ 16.07.2009 №582).
• Для целей выкупа.

Какие этапы оспаривания кадастровой стоимости?

• Проведение оценки с целью установления объективной рыночной стоимости земельного участка;
• Проведение экспертизы отчета об оценке в СРО;
• Подготовка и подача документов в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• Участие в заседаниях уполномоченных комиссий Росреестра по рассмотрению спорных вопросов, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости;
• Подготовка документов, подача искового заявления, участие в судебных заседаниях, получение судебного решения, в случае отказа комиссии Росреестра по рассмотрению спорных вопросов, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости;
• Внесение изменений о кадастровой стоимости в Кадастровой палате и получение нового кадастрового паспорта.